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卷款數十億 長租公寓的“龐氏騙局”有多狠
朱末微信公眾號“快刀財經”發布時間:2020年09月08日 10:04:27

(網經社訊)平地一聲驚雷起,萬頃風雨加于身,割韭菜的鐮刀,這次伸向了與生活最緊密的租房。

8月20日,海南每天房屋租賃鄭州公司人去樓空,300多名業主和800多位租客混戰到了一起;

8月24日,上海嵐越公寓在浦東的辦公室連夜消失,報案者將派出所門口圍得水泄不通;

8月27日,杭州長租公寓友客被查封,有人剛交了2萬多房租,中介就攜款潛逃,留下一地雞毛;

8月29日,杭州巢客長租公寓跑路,慘遭血洗的房東和租客已建立起10多個微信群,等待維權。

冰山一角下,藏著更殘酷的真相。據不完全統計,近一個月內,全國有超15家房屋租賃公司的創始人或負責人失聯,波及四川、浙江、華南、華東等省份和地區,無數租客面臨無家可歸的困境,涉案金額高達數十億元。

▲部分跑路名單 圖/運營研究

曾被視為風口、深受追捧,到如今談“租”色變、臭名昭著,密集爆雷的長租公寓,已淪為徹頭徹尾的“龐氏騙局”。

01 “高收低租”的模式從開始就挖好了坑

細細追溯這些出事的長租公寓,不難發現其共性:都是因為“高收低租”的經營模式出了問題,導致翻車。

所謂“高收低租”,即租賃公司們以高價從房東處收取房源,再以低價出租。比如,一個房東打算以6000元的價格出租一套房,長租公寓以6500元的價格拿到房源,再以5000元轉給租客。

▲圖/終結詐騙

乍一聽倒像是在做“慈善”,但事出反常必有妖,這種與正常定義中“低買高賣”的商業模式背道而馳的做法,是一個早有預謀的陷阱。

長租公寓企業們不計成本高價收房,并非沒有條件,通常房東要和他們簽署一年以上的出租合同,但對應的租金只能1個月1付。

低價誘餌拋出后,求租者自然趨之若鶩,長租公寓以天下沒有白吃的午餐為由,提出想要便宜房子,租金須交滿一年。

看似必虧的生意,其實中間產生的現金流相當可觀:通過收租戶一年租金,給房東一個月的租費,就得到了11個月的“時間差”。

再來算筆賬。一套房子,假如平均每個月3000元,一次性就能收到36000元;如果有100套房源,那就是360萬元現金;如果有1000套房源,那就是3600萬元;如果有10000套房源,那就是3.6億元(堪比一次大額融資)。

若是碰上囊中羞澀的租客,長租公寓企業還有“租金貸”作為后招。求房心切的租客們被忽悠去指定的借貸機構,以5%左右的低利率簽署長期貸款合同,長租公寓還是能一次性拿到全年租金(金融機構與長租公寓企業是一筆結清的)。

依靠租金貸,長租公寓們既可以拿下初入社會的年輕人這一龐大的租房群體,又可以將租客租金包裝成“資產”,提前從金融機構套取大量現金,積蓄資金池,形成財務杠桿,一本萬利。

分析到這里,有沒有品出熟悉的味道。直白來說,“高收低租”的運營模式,瞄準的根本不是利潤,而是租金,這和P2P等非法集資的玩法如出一轍,只不過曾經的標的是“理財產品”,現在則是“出租房”。

所以,這種逆操作,注定是條不歸路。高速擴張下,為不斷吸納新房源,做大市場規模(贏得資本青睞),“高價搶房”的價格戰打得如火如荼。

眼見缺口太大,部分長租公寓企業又將圈來的錢挪作其他投資,短期內無法收回,資金平衡被打破后,龐氏鏈條自然無法再順利運轉,卷款跑路成了上策。

在信息極度不對稱的情況下,負債和風險直接轉嫁給了租客和房東,這已不止是陰損,而是真正的詐騙。

“人在家中坐,禍從天上來”,東窗事發后,全國數以萬計的房東和租客成了無辜的“背鍋俠”,在上海嵐越公寓的維權群里,大部分租客損失都在五位數以上,被迫流離失所。

▲圖/澎湃新聞

無意苛責房東,畢竟房東也是受害者,很多房東都是“以租養貸”,租金來源被切斷后,極有可能陷入斷供危機,今年2月以來,房東群體還曾遭受長租公寓的“強制降租”風波,不同意就不給打房租。

雪上加霜的是,盡管長租公寓已原地遁逃,“租金貸”還在吸著租客們的血。長租公寓欠著金融機構的尾款一天不付清,合同就無法解除,租客們就得按時還貸(即使早已退租),否則就會留下征信污點,承擔逾期費用,最可怕的是,這種無底洞是看不到盡頭的。

“為消除征信的不良影響,我選擇了報警,但等定性的時間太長,現在只能選擇以受欺詐為由提起撤銷合同的民事訴訟?!币晃荒涿芎φ咄嘎?,在自己的征信系統上,目前顯示還有4萬多元的貸款沒還。

這種以犧牲消費者所有權益,來牟取私利的做法,已徹底脫離了一個正常行業該有的模樣。

02 從風口到臭名昭著,長租公寓自食惡果

最初的“長租公寓”,是被寄予厚望的。

與傳統中介公司不同,長租公寓憑借服務全面、體驗度優秀、安全性高、品牌保證等優勢,躍升為地產領域新業務的最大風口。

國家政策、金融、房源、稅收等全方位的支持,也為長租公寓的燎原添了一把火。2017年,廣州等地方政府還推出“租購同權”,宣布租賃產權跟房屋產權享有同等權利。

2018年,城鎮化進程的推進,使得城市租賃市場迎來井噴,租賃人口高達1.9億人,市場規模超萬億。根據預測,2030年我國租賃人口將達2.7億人,整體市場規模達4.2萬億元。

也正是這兩年間,入局者紛至沓來,投資機構給出的估值水漲船高。按出身不同,長租公寓市場衍生出幾大派系:包括地產系,如萬科泊寓、龍湖冠寓等;物業系如自如、美麗屋等;互聯網資本為主的資本系如蛋殼公寓、青客公寓等。

風光背后,被刻意掩蓋的危機漸漸暴露出來。長租公寓的利潤并不高,據《2019租賃住宅行業白皮書》顯示,國內20個重點城市中,公寓租金回報率僅為1%~3%。

而長租公寓走的又是重資產模式,為提升競爭力,長租公寓在取得房源后,通常會進行內部改造,這種類似“二房東”的角色,占據長租公寓市場的主流。

業內人士曾算過長租公寓的成本,一棟長租公寓大概在100間房左右,裝修和家電成本在6萬元左右,整棟成本在600萬。

而在一線城市,一套28平米的長租公寓,租金約在2600元上下,100間房的每月租金約為26萬元,一年不過312萬元。

事實上,長租公寓空置率在40%~50%之間都是常態,這就意味著,100間房中,只能租出去60套,每年租金收入僅為187.2萬元。

這意味著,長租公寓企業只能通過規模效應來攤薄成本,兼之來自風投的壓力,長租公寓在激進擴張的道路里越陷越深。

擁有更多的房產資源,代表前期建設及改造投入更大,資金流動性也會更差。由于高昂的利息和運營成本存在,“借新還舊”的操作想要持續,每次募集的資金規模,都得比之前更大,極度依賴“資金池”的后果是,只要有一環出了差錯,“爆雷”是必然結局。

這種天生畸形的商業模式,本身沒有造血能力,又何來盈利。6月18日,蛋殼公寓創始人高靖被地方政府部門帶走調查,蛋殼股價連續下挫,后又被扒出連續三個財年虧損,2017至2019年,蛋殼公寓凈利潤分別為-2.72億元、-13.7億元、-34.37億元。

與此同時,萬科、朗詩、遠洋等房企均在不同程度上相繼宣布“割裂”長租公寓業務,甚至開始出售產權。

截至2019年底,全國爆倉的長租公寓品牌超過50家,估值出現大滑坡,哄抬租金、虛假房源、售后推諉等丑聞纏身。

禍不單行,突入而來的疫情“黑天鵝”,無疑加速了結局的到來??罩寐实亩溉簧?,使得回款速度滯緩,牽一發而動全身,崩盤來得又快又狠。

一念成佛,一念成魔,顯然,長租公寓選擇了后者。

03 跑路前夕瘋狂撈錢,維權之路道阻且長

魯迅曾說:“我向來不憚以最壞的惡意,來揣測人心?!边@句話放在如今的長租公寓身上,一語成讖。

一家公司的經營狀況,不會在朝夕之間就出現質的改變,問題爆發前,常早有預兆,暗潮洶涌中,惡意割韭菜者并不在少數。

杭州“友客公寓”在出事前的一個月,瘋狂成立了8家分公司。在此期間,友客還在大肆收房,以杭州都會山為例,該樓盤今年5月底剛剛交付,就被迅速盯上,很多業主都將房子委托了過去,簡直細思極恐。

另一家“巢客公寓”的做法則更為荒唐。被證實多次更改公司名稱,從原來的巢客房地產,改成巢客遇家,頻頻爆雷后,又搖身一變為“適享科技”,繼續興風作浪,直到徹底玩不下去,法人、股東、財務來了個全面大撤退。

可恨的是,這些大肆撈錢的企業并不會得到預想中的嚴懲,作為“有限責任公司”,創始人無需承擔連帶責任,一旦宣布破產,只需按照注冊資金來賠付(比如注冊資金100萬,僅賠付100萬)。

與卷走的上億血汗錢比起來,實屬九牛一毛。挨過風頭后,已經實現財務自由的CEO們,大可再開家公司,照樣瀟灑人間,至于身心煎熬的租客和房東,好走不送。

▲維權中的租客和房東

長久以來,這些黑心長租公寓企業,敢明目張膽洗錢的原因在于,租客的租金,并沒有得到有效監管,游走官方管控之外。

幸好,政府已經看到了這一點。杭州市住房保障和房產管理局發布《關于進一步落實住房租賃資金監管相關工作的通知》,要求住房租賃企業從8月31日起將相關租賃資金都繳入專用存款賬戶管理,“托管式”住房租賃企業需要在9月30日前根據要求完成風險防控金繳納。

9月1日開始,上海、廣州、???、合肥、西安等七個城市先后發布風險提示或住房租賃資金監管措施,明令禁止貸款合同不應嵌入租房合同中,與此同時,成都市住建局正式開展住房租賃企業專項排查工作。

眼下,在全國數百個維權群里,租客和房東們還在苦苦等待結果,生活已嚴重受到影響。根據受理情況,經偵支隊將請到專業審計部門,查看資金流向,以進一步取證調查。

誰能想到,興盛一時的長租公寓,竟親手將自己送上了窮途末路,在資本的裹挾,和跑馬圈地的快感下,最終迷失了初心。

租房這件事淪為以小博大的賭局后,鮮少有人再去關注提升服務和優化產品。殊不知,決勝的關鍵恰恰是要落到每一間房,每一個業主和每一個租戶上的。

很可惜,曾經的屠龍者已不愿回頭,在變成另一條惡龍之后,還是墜入了曾經凝視過的深淵。

基于“電數寶”(DATA.100EC.CN)電商大數據庫,網經社電子商務研究中心發布《2019年度中國醫藥電商市場數據報告》?!秷蟾妗凤@示,2019年我國醫藥電商市場規模為964.3億元,市場滲透率為0.93%。該行業主流平臺包括:1)B2B:益藥倉、藥藥好、藥師幫、藥便宜、藥京采、合縱藥易購、融貫電商、珍誠醫藥網等;2)B2C:1藥網、阿里健康、京東健康、360好藥、好藥師、藥房網等;3)O2O:京東到家、快方送藥、叮當快藥等。

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